Stan prawny i weryfikacja: 30 października 2026 r. Poradnik.
Sprzedałeś mieszkanie lub działkę i nadal spłacasz kredyt na własny dom? W określonych sytuacjach przeznaczenie pieniędzy ze sprzedaży na raty kredytu może pozwolić skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Znaczenie mają cel kredytu, data jego zaciągnięcia oraz termin poniesienia wydatków.
Spłata kredytu jako własny cel mieszkaniowy
Przy prywatnej sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat, liczonych od końca roku kalendarzowego nabycia lub wybudowania, dochód może podlegać 19% PIT. Przy spadku oraz określonych zdarzeniach dotyczących majątku małżeńskiego trzeba uwzględnić szczególne zasady liczenia tego okresu. Ulga mieszkaniowa pozwala zwolnić całość lub część tego dochodu, jeśli przychód zostanie przeznaczony na ustawowe własne cele mieszkaniowe. Jednym z nich jest kwalifikowana spłata kredytu i odsetek.
Wydatki ponosi się od dnia sprzedaży do końca trzeciego roku następującego po roku sprzedaży. Dla sprzedaży w 2026 r. termin kończy się 31 grudnia 2029 r. Ten tekst wyjaśnia przede wszystkim warunki spłaty kredytu. Jeśli sprzedałeś nieruchomość w 2023 r., przeczytaj także poradnik o terminie ulgi mieszkaniowej upływającym 31 grudnia 2026 r.
Czy zwykłe raty kredytu również się liczą?
Spłata nie musi polegać wyłącznie na jednorazowej nadpłacie. Również kolejne raty kapitałowe i odsetki mogą stanowić wydatek mieszkaniowy, jeśli spełnione są ustawowe warunki. W szczególności:
- kredyt został zaciągnięty przez podatnika przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży;
- finansował własny cel mieszkaniowy wskazany w ustawie;
- udzielił go uprawniony bank lub SKOK z siedzibą w UE, EOG albo Szwajcarii;
- spłaty są pokrywane przychodem ze sprzedaży i mieszczą się w ustawowym terminie.
Raty zapłacone przed sprzedażą nie stają się wydatkiem sfinansowanym późniejszym przychodem. Przy kredycie obejmującym również inne cele, kredycie refinansowym lub kilku kredytobiorcach trzeba dodatkowo ustalić, jaka część spłaty może zostać uwzględniona.
Ile pieniędzy trzeba przeznaczyć na cele mieszkaniowe?
Aby zwolnić cały dochód, co do zasady trzeba przeznaczyć na kwalifikowane wydatki cały przychód ze sprzedaży. Wydanie samego zysku może nie wystarczyć.
Przykład: cena sprzedaży działki wynosi 300 000 zł, a przyjęte w uproszczeniu koszty 200 000 zł. Dochód to 100 000 zł. Jeżeli podatnik przeznaczy na kwalifikowaną spłatę kredytu 150 000 zł, czyli połowę przychodu, zwolniona będzie połowa dochodu: 50 000 zł. Pozostałe 50 000 zł × 19% daje 9 500 zł podatku.
Dochód zwolniony = dochód ze sprzedaży × wydatki mieszkaniowe / przychód ze sprzedaży. Wydatki uwzględnia się najwyżej do wysokości przychodu.
Jakie dokumenty zachować i co wykazać w PIT-39?
Przygotuj akt nabycia i sprzedaży, dokumenty kosztów, umowę kredytową, dokument zakupu lub budowy finansowanej nieruchomości oraz historię spłat z podziałem na kapitał i odsetki. Dokumentacja powinna pozwalać wykazać daty i związek wydatków z własnym celem mieszkaniowym.
Sprzedaż podlegającą rozliczeniu wykazuje się w PIT-39 także wtedy, gdy planowane wydatki mają pozwolić na pełne zwolnienie. Zeznanie składa się zasadniczo do 30 kwietnia następnego roku. Jeżeli zadeklarowana ulga ostatecznie nie przysługuje w całości, należy skorygować rozliczenie i zapłacić podatek z należnymi odsetkami.
Ulga może objąć także spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie właśnie sprzedawanej nieruchomości — art. 21 ust. 30a pozwala uwzględnić taką spłatę również wtedy, gdy finansowane kredytem wydatki były kosztami uzyskania przychodu ze sprzedaży. Osobno stosuje się ograniczenia dotyczące wydatków uwzględnionych już w innych ulgach podatkowych. Nadal trzeba spełnić warunki celu, daty kredytu i terminu wydatków.
Najczęstsze pytania
Czy muszę kupić kolejne mieszkanie? Nie zawsze. Kwalifikowana spłata wcześniejszego kredytu również może realizować własny cel mieszkaniowy.
Czy spłata dowolnego kredytu daje ulgę? Nie. Liczą się warunki ustawowe, w tym cel i data zaciągnięcia kredytu.
Czy mieszkanie przeznaczone wyłącznie na wynajem wystarczy? Sam cel inwestycyjny nie oznacza realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych. Sposób wykorzystania nieruchomości wymaga oceny.
Planujesz sprzedaż nieruchomości? KUFIKS pomaga sprawdzić dokumenty, wydatki mieszkaniowe i rozliczenie PIT-39. Warto przeanalizować sytuację przed przeznaczeniem pieniędzy ze sprzedaży.
Poproś o kontakt z KUFIKS, aby omówić dokumenty i rozliczenie w swojej sytuacji.
Zdjęcie: Tierra Mallorca / Unsplash.
Źródła i podstawa prawna
Ministerstwo Finansów — zbycie nieruchomości, ulga mieszkaniowa i spłata kredytu.
Ustawa o PIT: art. 10 ust. 1 pkt 8 i ust. 5–6, art. 21 ust. 1 pkt 131, ust. 25–30a, art. 30e i art. 45.
