Sprzedałeś mieszkanie w 2023 r. przed upływem podatkowych pięciu lat i zadeklarowałeś ulgę mieszkaniową? Sprawdź już teraz wydatki i dokumenty. Termin wykorzystania przychodu na własne cele mieszkaniowe upływa 31 grudnia 2026 r.
Kogo dotyczy ten termin
Nie każda sprzedaż mieszkania w 2023 r. oznacza podatek. W sprzedaży prywatnej najpierw sprawdza się pięć lat, liczone od końca roku nabycia lub wybudowania nieruchomości. Jeżeli ten okres upłynął przed sprzedażą, nie trzeba korzystać z ulgi, aby uniknąć PIT z tej transakcji. Przy spadku ważna jest data nabycia lub wybudowania przez spadkodawcę, a nie tylko dzień odziedziczenia mieszkania.
Ten poradnik dotyczy sprzedaży prywatnej objętej PIT-39, przy której podatnik chce zwolnić dochód z podatku przez realizację własnych celów mieszkaniowych.
Dlaczego właśnie 31 grudnia 2026 r.
Przychód można wydatkować począwszy od dnia sprzedaży, najpóźniej w ciągu trzech lat od końca roku tej sprzedaży. Dla transakcji z 2023 r. są to lata 2024–2026. Sprzedaż w styczniu i sprzedaż w grudniu 2023 r. mają więc ten sam końcowy termin: 31 grudnia 2026 r.
To termin poniesienia kwalifikowanych wydatków i spełnienia warunków zwolnienia, a nie nowy termin złożenia zwykłego PIT-39 za 2023 r.
Przychód to nie to samo co zysk
Aby zwolnić cały dochód, trzeba przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe cały przychód ze sprzedaży, z uwzględnieniem zasad ustawowych. Wydanie wyłącznie kwoty zysku może dać tylko częściowe zwolnienie.
Przykład: przychód po kosztach odpłatnego zbycia wyniósł 500 000 zł, a koszty nabycia i inne dopuszczalne koszty uzyskania przychodu 400 000 zł. Dochód to 100 000 zł. Jeżeli kwalifikowane wydatki mieszkaniowe wyniosą 300 000 zł, zwolniony dochód wyniesie 100 000 × 300 000 / 500 000 = 60 000 zł. Pozostałe 40 000 zł podlega 19% PIT, czyli podatek wyniesie 7600 zł, przed ewentualnymi odsetkami. Podatek 7600 zł w tym przykładzie wynika z uproszczonych założeń.
Jakie wydatki sprawdzić
W grę mogą wchodzić m.in. zakup własnego mieszkania lub domu, remont własnego lokalu czy budowa domu. Ustawa obejmuje również określone spłaty kredytu mieszkaniowego i odsetek, ale trzeba sprawdzić warunki dotyczące kredytu i celu jego zaciągnięcia. Sam wydatek „związany z mieszkaniem” nie daje automatycznie ulgi.
Przy zakupie od dewelopera nie zakładaj, że sama umowa deweloperska i przelew wystarczą. Przy wydatkach na nabycie trzeba także sprawdzić, czy własność lub odpowiednie prawo zostaną nabyte przed końcem ustawowego terminu. Sprawdź to odpowiednio wcześnie z notariuszem i doradcą.
Co zrobić teraz
Odszukaj PIT-39 za 2023 r. i akt sprzedaży. Zestaw kwotę przychodu z wydatkami na własne cele mieszkaniowe. Przygotuj akty nabycia, faktury, przelewy oraz dokumenty bankowe dotyczące kredytu. Przy każdym wydatku zapisz: kwotę, datę, cel i dokument potwierdzający. Jeśli planujesz zakup lub przeniesienie własności pod koniec grudnia, już teraz sprawdź harmonogram formalności.
Co, jeśli nie spełnisz warunków
Niespełnienie warunków oznacza konieczność korekty PIT-39 i zapłaty należnego podatku z odsetkami. Odsetek nie liczy się dopiero od końca 2026 r.: ustawa odsyła do dnia po pierwotnym terminie płatności podatku za rok sprzedaży. Częściowe wydatkowanie przychodu wymaga policzenia części zwolnionej.
Potrzebujesz sprawdzić swoje rozliczenie?
W KUFIKS pomożemy uporządkować dokumenty i ocenić, które wydatki można uwzględnić. Przekaż nam akt sprzedaży, PIT-39 i zestawienie wydatków przed końcem roku, aby pozostał czas na potrzebne działania.
Stan informacji: 15 października 2026 r. Przypomnienie obowiązujących zasad, nie nowa ulga.
Źródła
- MF — Zbycie nieruchomości
- Ustawa PIT — pełny tekst ujednolicony 16.09.2026
- Ustawa PIT — tekst jednolity ogłoszony w 2022 r., punkt odniesienia dla sprzedaży 2023
- Nowelizacja 2018: art. 1 pkt 5 oraz art. 16–17, zasady stosowane od 2019 r.
Podstawa: art. 10 ust. 1 i 5, art. 21 ust. 1, 25, 25a i 30a oraz art. 30e ust. 1 i 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
